oversluiten

Oversluiten

Zit je al een tijdje bij je hypotheekverstrekker, en vraag jij je af of het niet goedkoper kan? Je bent niet de enige. De hypotheekrentes zijn in de afgelopen jaren flink gedaald en huizenprijzen zijn (zeker de laatste jaren) enorm gestegen.

Maar wat als je nog een aantal jaartjes te gaan hebt op je huidige hypotheek? Zit je daar dan aan vast? Zeker niet. Je kan overwegen om te gaan oversluiten. Zelfde huis, andere hypotheek. Bij dezelfde geldverstrekker, of ergens anders. Oversluiten kan de moeite waard zijn: afhankelijk van je situatie zou je veel euro’s kunnen besparen elke maand. Waarom, hoe en wat het je op kan leveren lees je hier.

Hoe werkt het oversluiten van je hypotheek?

Als je er voor kiest om je hypotheek over te sluiten los je de oude hypotheek compleet af met geld dat je leent in een nieuwe hypotheek, die je tegelijkertijd afsluit. Dit kan bij dezelfde geldverstrekker, maar gebeurt meestal bij een andere.

Dat kan een hoop geld schelen. Bijvoorbeeld omdat de rente bij de andere verstrekker gunstiger is, of de voorwaarden daar veel beter zijn.

Waarom oversluiten?

Je motivatie voor het oversluiten van je hypotheek kan op meerdere plekken liggen. Misschien is het simpelweg om kosten te besparen. Het kan ook zijn omdat je huis meer waard is geworden, waardoor je hypotheek eventueel in een lagere risicoklasse terecht is gekomen. Leuk gevolg hiervan is dat je soms minder rente hoeft te betalen.

Lagere rente

Misschien zijn de actuele rentepercentages een stuk gunstiger, in vergelijking met wanneer je de hypotheek afsloot jaren geleden.

Andere aflosvorm

Heb je een aflossingsvrije, spaar-, of beleggingshypotheek? Dan kan het interessant zijn om over te stappen naar een andere hypotheek.

Verbouwen

Een andere motivatie kan zijn omdat je wilt verbouwen en daarvoor meer wil lenen. Het is een optie om dat via je hypotheek te doen.

Energiebesparende maatregelen

Zie je net als ons de voordelen van een energie zuinig huis en wil je aan de slag, maar heb je het geld niet? Dan is het oversluiten én verhogen van je hypotheek vaak een goede oplossing. Als je de nieuwe hypotheek met NHG afsluit kun je gebruik maken van het energiebespaarbudget. Een NHG hypotheek is een veilige keus geeft je de laagste rente.

Opnieuw 30 jaar zekerheid

Een hypotheek loopt in 30 jaar. Aan het eind van deze looptijd moet de schuld in principe worden terugbetaald aan de bank. Dit kan je doen uit spaargeld, of door de woning te verkopen.
Wil je blijven wonen en heb je niet voldoende spaargeld?
Dan kan het interessant zijn om je hypotheek over te sluiten en opnieuw voor 30 jaar af te sluiten.

> Soms wil de bank je hypotheek verlengen met 10 jaar. Vaak wordt er dan opnieuw gekeken naar je (pensioen)inkomen en de waarde van je woning. Als je inkomen niet toereikend is, kan de bank je verplichten het huis te verkopen.
> Je kan er ook voor kiezen je hypotheek over te sluiten naar een andere verstrekker. Bij het oversluiten kan je ervoor kiezen om opnieuw een lening aan te gaan voor 30 jaar. Dit betekent daarentegen niet dat je dan weer 30 jaar je hypotheekrente af kan trekken.


Allemaal valide redenen, die op de vroege of lange termijn kosten kunnen besparen en/of je huis meer waardevol kunnen maken.

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Vroeger was het mogelijk om een woning compleet aflossingsvrij te financieren. Dat kon gunstig uitpakken, omdat je de hypotheekrente van je inkomstenbelasting mocht aftrekken en ondertussen kon sparen voor de aflossing. Sinds 1 januari 2013 is dat niet meer zo.

De hypotheekrente mag je alleen aftrekken van je inkomstenbelasting als je de hypotheek aflost, annuïtair of lineair. Heb je nog een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013, dan geldt een overgangsregeling, en kun je nog hypotheekrente aftrekken.

Je kan er ook voor kiezen je aflossingsvrije hypotheek over te sluiten naar een andere verstrekker. Bij het oversluiten kan je ervoor kiezen om opnieuw een lening aan te gaan voor 30 jaar. Dit betekent daarentegen niet dat je dan weer 30 jaar je hypotheekrente af kan trekken.

In de praktijk kun je bij veel hypotheekaanbieders maar 50% van je woningwaarde aflossingsvrij meenemen als je jouw aflossingsvrije hypotheek gaat oversluiten. Het overige geldbedrag wordt dan omgezet naar een annuïtaire of lineaire hypotheek. Dit kan om meerdere redenen interessant zijn. Vooral een lager rentepercentage is fijn, en bovendien hou je dankzij het lineaire of annuïtaire leningdeel óók een lagere schuld over aan het einde van de looptijd.

 

Kosten van het oversluiten van je hypotheek

Oversluiten is niet gratis. Je gaat tenslotte een nieuwe hypotheek aan, en moet opnieuw een hypotheekaanvraag doen. Je betaalt opnieuw taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten,  notariskosten en eventueel borgtochtprovisie voor NHG. Zit je nog in een rentevastperiode? Dan betaal je voor het opbreken hiervan soms een extra vergoeding. Ook wel een boete of boeterente genoemd.  Deze boete is meestal fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Je krijgt bijna de helft terug van de belastingdienst.

 

Terugverdientijd

Vaak verdien je de oversluitkosten terug met de besparing op je nieuwe hypotheek. Vaak, maar niet altijd. We maken daarom altijd een berekening van de terugverdientijd voordat we verder met je in zee gaan. We rekenen uit wat het je kost én wat het je oplevert. Wordt je er beter van? Dan maken we er werk van!

Een voorbeeld:

Huidige situatie
€ 250.000 aflossingsvrije hypotheek zonder NHG. Rente 4%, 10 jaar vast waarvan nog 2 jaar te gaan.
Bruto rentelast € 833

Hier een overzicht van de kosten om de hypotheek over te sluiten:        

boete € 4.300
advies- en bemiddeling € 2.095
NHG € 2.331
taxatie € 350
notaris € 500                           

Het is mogelijk om oversluitkosten mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Zo hoef je je spaargeld niet aan te spreken.

Nieuwe situatie
De nieuwe hypotheek bedraagt dan € 259.000. Rente opnieuw 10 jaar vast tegen 1,7%.
Netto rentelast € 367. Een verlaging van € 466 per maand!

De terugverdientijd: 21 maanden
Dit betekent dat je na 21 maanden de kosten hebt terugverdiend en voordeel hebt van de oversluiting; iedere maand weer. Omdat je overstapt naar een NHG hypotheek, heb je hier de hele looptijd profijt van.

Bovenstaande berekening is indicatief en gebaseerd op de huidige rente.
Of oversluiten voor jou interessant is onderzoeken we graag. Neem vrijblijvend contact op voor een afspraak.

Oversluiten

VRIJBLIJVEND ORIËNTEREND GESPREK

Vrijblijvend is ook écht vrijblijvend – geen addertjes en jíj beslist of je na kennismaking verder met ons in gesprek wilt