• darkblurbg
Noorderhaven - Hoek van Ameland, Groningen

Minicollege: Vastgoed aankopen voor de verhuur, deel 1.

12-05-2020         Marnix Medema             Geschatte leestijd: 10 minuten

Misschien droom je ervan, praat je erover, maar doe je het ook? De stap maken om vastgoed aan te kopen om te verhuren en dat te profiteren van het rendement. In dit minicollege in blog vorm geven we je in 2 x 10 minuten begrijpelijke stof tot nadenken en misschien wel tot investeren.

Wat is wijsheid: een oude sok, een spaarrekening of beleggen in vastgoed?

Veel mensen zijn op zoek naar alternatieven voor de lage rendementen op spaargelden en obligaties. Vastgoed komt dan voorbij als alternatief en het lijkt bijna alsof je slapend rijk kunt worden wanneer je maar in vastgoed stapt. Zo eenvoudig is het helaas niet.

Hoe zat het ook nog maar weer?

Vanuit de beleggingsoptiek zijn er 4 beleggingscategorieën, te weten:

  • sparen
  • obligaties
  • aandelen
  • vastgoed

Deze volgorde is bewust zo gekozen omdat rendement, tijd en risico met elkaar samenhangen.

Bij sparen is het verwachte rendement laag, het verwachte risico laag en het is dagelijks beschikbaar. Bij obligaties neemt het risico toe evenals het verwachte rendement en is de verhandelbaarheid afhankelijk van de marktomstandigheden. Hetzelfde geldt voor aandelen, waarbij het risico en het verwachte rendement hoger ligt. Bij vastgoed geldt hetzelfde als voor aandelen met als verschil dat de verhandelbaarheid beperkter is.

Wat betreft het risico dat je neemt met investeren in vastgoed is het belangrijk dat je dit doet met vrij besteedbaar vermogen. Met andere woorden geld dat je volledig zou kunnen missen in een slecht scenario.

Hoe langer je de tijd heeft, des te beter ben je in staat om fluctuaties op te vangen. Het is van groot belang om te kijken naar de periode waarover je absoluut niet over het geld hoeft te beschikken. Is dit vermogen alleen maar voor de korte termijn beschikbaar? Dan blijft alleen spaargeld over als mogelijkheid om je overtollige middelen in te beleggen. Wanneer jouw middelen voor langere tijd beschikbaar zijn, dan komen de andere beleggingscategorieën om in te investeren in beeld zoals het beleggen in vastgoed voor de verhuur.

Beleggen in vastgoed: direct of indirect?

Bij een indirecte belegging in vastgoed koop je zelf geen pand aan, maar wordt er via een beleggingsfonds geïnvesteerd samen met andere beleggers. Hierdoor neemt het specifieke object risico af omdat er binnen het fonds meerdere panden zijn ondergebracht. Bij een directe belegging in vastgoed koop je wel zelf een pand aan op jouw naam en dit geeft een hoog specifiek risico door onder meer locatie, leegstand en marktontwikkelingen.

Soorten vastgoed en waar moet je op letten?

Als belegger kun je je geld in verschillende soorten vastgoed steken:

  • Woningen
  • Kamerverhuurpand
  • Winkels
  • Kantoren
  • Bedrijfspanden
  • Recreatiewoningen
  • Combinatie panden (woon-werk)

Ieder pand heeft zijn eigen specifieke kenmerken en (on)mogelijkheden qua financiering. Zo kunnen bijvoorbeeld kamerverhuurpanden door niet alle geldverstrekkers worden gefinancierd.

De belangrijkste factor is locatie. Er zitten grote verschillen in de vraag naar specifiek vastgoed. Bijvoorbeeld in de grote steden met een tekort aan woonruimte is de vraag naar hele grote gezinswoonhuizen lager dan de kleinere eenpersoonswoningen. Naast de locatie zijn er nog veel andere factoren om rekening mee te houden. Hoe is de staat van onderhoud? Sluit de woning qua wensen aan bij de doelgroep? Hoe is het gesteld met de duurzaamheid van het pand (energie-index)? Wordt het pand in verhuurde of onverhuurde staat gekocht? Wat moet er eventueel gewijzigd worden voor een optimale huurpuntentelling? Welke vergunningen zijn al afgegeven en nog benodigd? Hoe is het geregeld met een eventuele Vereniging van Eigenaren (VvE) qua onderhoud, bijdrage, stand reservefonds en meerjarenplanning? Klopt de koopprijs? Wat zijn de risico’s wanneer je moet verkopen?

Ja leest het al dat zijn heel wat zaken om rekening mee te houden.

Ga niet zomaar een pand kopen. Verstand van de lokale vastgoedmarkt is onmisbaar. Denk daarbij aan zaken zoals:  wat zijn de plannen van de gemeente? Mag het pand eventueel worden gesplitst in meerdere zelfstandige woningen? Werkt de gemeente mee aan het verkrijgen van vergunningen voor splitsing? Is er een vergunning nodig om te mogen verhuren? Er kunnen zowel vanuit de gemeente als vanuit de VvE voorwaarden worden gesteld.

Veel panden voor de verhuur komen niet via funda.nl op de markt. Ga voor een goed onderbouwd advies naar een deskundige die je kan begeleiden bij de selectie en aankoop van een pand. Wij kunnen je daarbij helpen.

Wat is je doel?

Je kunt als belegger een sociale doelstelling hebben door zijn of haar kind te helpen met een woning. Of je koopt een kamerverhuurpand aan waarin naast je eigen kind derden een kamer huren, waardoor de lasten voor jou lager worden. Of je neemt als kind de woning over van je ouders welke de woning terug huren. Hierdoor krijgen jouw ouders geld vrij om hun pensioen aan te vullen. In deze situaties ligt de doelstelling primair binnen de familiesfeer. Het directe rendement uit de huurinkomsten is vaak van ondergeschikt belang.

Als je als belegger juist opzoek bent naar een alternatieve inkomstenbron (bijvoorbeeld om een pensioenvraagstuk in te vullen) zijn de huurinkomsten van essentieel belang. Vaak is de duur van het aanhouden van het vastgoed lang. Locatie, onderhoud, goede huurder(s) en beheer zijn belangrijk om goed geregeld te hebben.

Vastgoed kent een waardeontwikkeling wanneer het pand wordt verkocht. Je kunt als belegger volledig gericht zijn op deze waardeontwikkeling en niet of nauwelijks op de directe huurinkomsten. Er worden vaak panden getransformeerd van bijvoorbeeld een kantoor naar woningen en daarna verkocht aan een eindbelegger. Indien je als belegger jouw pand(en) voor langere tijd aanhoudt is de waardeontwikkeling een prettige bijkomstigheid bij een positief verkoopresultaat; echter het resultaat komt pas tot uiting bij verkoop.

Daarnaast is het van belang om na te denken of het bij één pand blijft of dat het juist je doelstelling is om een portefeuille op te bouwen met een bepaalde omvang en binnen een bepaald tijdsbestek.

Sociale huur en vrije sector huur

In Nederland zijn twee systemen van woningverhuur; sociale huur en vrije sector huur.

De sociale huur is tot maximaal € 737,14 kale huur (per 1 januari 2020) en de vrije sector is vanaf genoemde grens. Ongeacht het systeem is huurdersbescherming van toepassing. De maximale (kale) huurprijs wordt berekend volgens het puntensysteem.

In de sociale sector is de huur gemaximeerd tot de huurprijs op basis van de berekende punten. In de vrije sector mag de verhuurder een hogere huur vragen dan de berekende maximale huur op basis van het puntensysteem. Het puntensysteem legt verband tussen de kwalitatieve en kwantitatieve kenmerken van de woning en de huurprijs. De punten kunnen worden berekend via www.huurcommisie.nl. WOZ-waarde, energie-index / -label, het aantal m2 in de woning, de faciliteiten en wel of geen monument bepalen de hoogte van het aantal punten. De huurprijs kan door de huurder worden getoetst door de huurcommissie binnen 6 maanden na afsluiten van het huurcontract. Bij aankoop van het pand is het dus van essentieel belang om de huurpunten in kaart te brengen van de woning in de huidige staat en te bekijken welke aanpassingen er gedaan kunnen / moeten worden en welke invloed dit heeft op de huurpunten. Laat dit over aan de specialisten.

Taxatie:

Voor verhuurd vastgoed gelden specifieke regels voor taxaties. Niet iedere taxateur kan en mag deze taxaties maken. Overleg eerst met je financieel adviseur voordat je een taxatie laat uitvoeren.

Risico’s van vastgoed:

- Leegstand

- wanbetaling

- onderhoudskosten

- bestemmingswijziging

- duurzaamheids (on)mogelijkheden; meer en meer geldverstrekkers stellen hiervoor normen vast.

- waardeontwikkeling

- renteontwikkeling

- fiscaliteit

- veranderende wet- en regelgeving

Kenmerken van vastgoed:

- aankoop- en verkoopkosten zijn relatief hoog

- je dient een voldoende buffer te hebben voor het opvangen van onvoorziene omstandigheden

Verzekering van verhuurd vastgoed:

Laat je goed informeren door de verzekeraar. Je dient specifiek op te laten nemen dat de panden verhuurd zijn. Niet iedere verzekeraar biedt de juist dekking. Denk hierbij ook aan de aansprakelijkheidsverzekering als verhuurder.

Tot slot:

Het aankopen van vastgoed met als doel verhuren voor het rendement is niet voor iedereen weggelegd. Kom eerst maar eens door de wirwar van mogelijkheden tot een goede besluitvorming. Dat lukt vaak niet alleen. Daarom zijn wij er om je het makkelijker te maken en om de beste beslissingen te nemen. Wij adviseren en begeleiden klanten van begin tot eind bij het financieren van vastgoed en we kunnen jou in contact brengen met de andere benodigde specialisten.

Verhuurhypotheek

VRIJBLIJVEND ORIËNTEREND GESPREK

Vrijblijvend is ook écht vrijblijvend – geen addertjes en jíj beslist of je na kennismaking verder met ons in gesprek wilt