• darkblurbg
Zuiderhaven, Groningen

Minicollege: Vastgoed aankopen voor de verhuur, deel 2.

12-05-2020         Marnix Medema             Geschatte leestijd: 10 minuten

Misschien droom je ervan, praat je erover, maar doe je het ook? De stap maken om vastgoed aan te kopen om te verhuren en dat te profiteren van het rendement. In dit minicollege in blog vorm geven we je in 2 x 10 minuten begrijpelijke stof tot nadenken en misschien wel tot investeren.

Rendement in soorten en maten:

Sociaal rendement (helpen zoon-dochter danwel helpen ouders)

Dit rendement is niet alleen uit te drukken in geld.

Het directe rendement zijn de huurinkomsten.

In de markt hoor je dan uiteenlopende rendementen van 3% - 12% rendement, dat ligt wel heel ver uit elkaar. Echter het klopt allemaal. Van belang is om vast te stellen over welk rendement hebben wij en jij het?

Als voorbeeld:

Woning aankoop voor € 200.000,-, totale kosten bij 100% met eigen geld betalen versus aankoop deels financieren en deels met eigen geld betalen.

Kosten aankoop

 

100% eigen geld

 

deels financiering

Koopsom

 

€ 200.000,-

 

€ 200.000,-

roerende zaken

 

€ 0,-

 

€ 0,-

overdrachtsbelasting

2%

€ 4.000,-

2%

€ 4.000,-

notaris

 

€ 1.000,-

 

€ 1.000,-

taxatie

 

€ 0,-

 

€ 750,-

financieringskosten

 

€ 0,-

 

€ 2.495,-

aankoopcourtage

0,00%

€ 0,-

0,00%

€ 0,-

Totale aankoopsom

 

€ 205.000,-

 

€ 208.245,-

We hebben geen rekening gehouden met aankoopcourtage.

De woning wordt verhuurd voor € 1.000 per maand, kale huur.
Jaarlijkse kosten voor onroerende zaak belasting* (OZB), waterschapslasten*, verzekering, reservering onderhoudskosten 5% en beheerskosten ad 5% zijn totaal € 2.006,80 per jaar.
De WOZ-waarde is gelijk gesteld aan de koopsom.
* let op: deze kosten variëren per gemeente.

Overige kosten

     

WOZ-waarde

   

€ 200.000,00

Onroerende zaak belasting

o.b.v. WOZ-waarde

0,1715%

€ 343,00

Waterschapslasten

o.b.v. WOZ-waarde

0,0569%

€ 113,80

Verzekeringskosten

o.b.v. WOZ-waarde

0,1750%

€ 350,00

Reservering onderhoudskosten

o.b.v. jaarhuur

5%

€ 600,00

Beheerkosten

o.b.v. jaarhuur

5%

€ 600,00

totaal overige kosten per jaar

   

€ 2.006,80

 

Het rendement op de totale investering is 4,87% (€ 9.993,20 / € 205.000,00 * 100%). Wanneer de gehele woning met eigen geld is betaald dan is het rendement dus 4,87% op het eigen vermogen. Qua cashflow blijft er over: € 12.000 -/- € 2.006,80 = € 9.993,20 per jaar.

 

Cashflow

   

per jaar

Huurinkomsten

   

€ 12.000,00

AF: overige kosten

   

€ 2.006,80

AF: rentelasten

 

 

€ 0,00

netto inkomsten

   

€ 9.993,20

AF: aflossing

 

 

€ 0,00

Bijdrage Cashflow

 

1e jaar

€ 9.993,20

 

Hefboomwerking


Wanneer je gebruik maakt van vreemd vermogen (lees: financiering) dan komt het plaatje er als volgt uit te zien:

Je koopt dezelfde woning aan, echter je leent € 100.000 en de rest komt uit eigen middelen. Rente 3% en aflossing is € 0,-, je leent 50% van de marktwaarde in verhuurde staat aflossingsvrij. Het rendement op totale vermogen / investering (RTV) daalt naar 4,80% (vanwege de extra kosten om financiering aan te trekken), echter het rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen (REV) is 6,52%. Immers het ingebrachte eigen geld is lager, namelijk € 108.245,-.  Wanneer je dezelfde berekening maakt, maar dan met 80% lenen en deels aflossen tot 60% van de marktwaarde komt het rendement op eigen vermogen uit op ruim 10%. Verder is nog van belang om te kijken naar de totale cashflow over bijvoorbeeld 30 jaar. Er is geen rekening gehouden met inflatie, er is wel rekening gehouden met aflossing van de restschuld aan het einde van de looptijd van de lening (gesteld op 25 jaar). Qua rente over de schuld is gemakshalve overal gerekend met een rentetarief van 3%. Zie onderstaande tabel:

 

 

100% eigen geld

50% marktwaarde lenen

€ 100.000 aflossingsvrij

80% marktwaarde lenen

€ 120.000 aflossingsvrij &
€ 40.000 aflossen in 10 jaar

Rendement eigen vermogen (REV)

4,87%

6,52%

10,89%

Rendement totale vermogen (RTV)

4,87%

4,80%

4,80%

Cashflow 1e jaar

€ 9.993,20

€ 6.993,20

€ 1.253,20

geïnvesteerd eigen vermogen

€ 208.245,00

€ 108.245,00

€ 48.245,00

 

Uit bovenstaande blijkt de werking van de hefboom. Door het aantrekken van vreemd geld wordt het rendement op het eigen vermogen groter. Echter de risico’s nemen ook toe, want je belegt met geleend geld. Anderzijds blijkt dat de cashflow fors lager wordt door vreemd geld te gebruiken. Uit bovenstaande voorbeeld blijkt ook dat het heel veel uitmaakt hoe je investeert in vastgoed en wat de vervolgplannen zijn. Door dit slim in te richten creëer je meer mogelijkheden die beter aansluiten bij je eigen risicohouding en risicobereidheid.

Indirecte rendement = waardeontwikkeling

Het blijft lastig te zeggen wat de waardeontwikkeling doet. Feit is dat het tekort op de woningmarkt nog lang niet is opgelost. De rentes zijn laag en de vraag is hoog. Komt er een correctie? Het lijkt van wel. Wanneer en hoe groot? Geen idee. Een aantal jaren geleden dachten we dat de rente op hypotheken niet onder de 3% zouden komen. Ondertussen weten we beter. Dit is uiteraard geen zekerheid. De omstandigheden in de wereld zijn lastig. Per saldo is (deels) aflossen danwel een ruime buffer aanhouden een goede manier om je als belegger weerbaarder te maken.

Soorten financiering:

Welke mogelijke bronnen van financiering zijn er voor verhuurd vastgoed?

  • Overwaarde eigen woning benutten

Je kunt wellicht de overwaarde van jouw huidige woning benutten om hiermee een beleggingspand aan te kopen. Let hierbij wel op dat mogelijk de huidige rentecondities kunnen wijzigen.

  • Lenen van de eigen BV of familie

Mocht je de mogelijkheden hebben om binnen de familie geld te lenen danwel vanuit je eigen BV dan is het zaak om de fiscale spelregels goed in de gaten te houden.

  • Crowdfunding

Crowdfunding wordt vaak gebruikt als deelfinanciering samen met een reguliere geldverstrekker.

  • Verhuurhypotheek

Specifieke geldverstrekkers ten behoeve van verhuurd vastgoed.

Let op: de financiering voor je eigen woning (hoofdverblijf) staat geen permanente verhuur toe. Dit kan tot grote problemen lijden indien je een woning wel gaat verhuren. In het uiterste geval eist de bank de lening op en moet je binnen een paar maanden alles terug betalen.

Voor de financiering van woningen in verhuurde staat gelden in de markt de volgende richtlijnen:

  • Financiering is mogelijk tot maximaal 70% van de marktwaarde in de verhuurde staat

Er zijn een aantal aanbieders die tot 80% danwel zelfs 90% financieren

  • Er kan bij sommige geldverstrekkers tot 50% - 60% aflossingsvrij worden geleend
  • Aflossingsverplichting tussen 2% - 4% per jaar
  • Rentes liggen meestal hoger dan rente op reguliere woonhuisfinancieringen
  • Taxatie specifiek voor verhuurd onroerend goed vaak verplicht
  • Soms worden er eisen gesteld aan het maximaal aantal panden welke in bezit zijn
  • Onderpand is de verhuurde woning

Voor projectontwikkeling kennen wij specifieke aanbieders, hierbij vindt altijd maatwerk plaats.

Daarnaast is gezien de lage rentestand het zinvol om kritisch te kijken naar je bestaande financiering; wellicht kan oversluiten je veel geld besparen.

Fiscaliteit:

Wanneer je in privé een pand aankoopt voor de verhuur valt deze in beginsel in box 3. Hierdoor is de betaalde hypotheekrente voor het beleggingspand niet aftrekbaar. In box 3 is de waarde van het pand belast. De schuld mag je op jouw bezittingen in mindering brengen na aftrek van een drempel.

Vanaf 2022 zijn er plannen om het investeren in een beleggingspand minder interessant te maken. Hierdoor zou het op deze manier beleggen van vermogen fiscaal minder interessant worden. Spaargeld wordt minder zwaar belast en belegd vermogen juist zwaarder. Het zijn nog maar plannen, maar we kunnen de gevolgen van deze maatregel wel doorspreken. Bij het kopen van een beleggingspand moet je daar namelijk wel rekening mee houden.

Tot slot:

Het aankopen van vastgoed met als doel verhuren voor het rendement is niet voor iedereen weggelegd. Kom eerst maar eens door de wirwar van mogelijkheden tot een goede besluitvorming. Dat lukt vaak niet alleen. Daarom zijn wij er om je het makkelijker te maken en om de beste beslissingen te nemen. Wij adviseren en begeleiden klanten van begin tot eind bij het financieren van vastgoed en we kunnen jou in contact brengen met de andere benodigde specialisten.

Wie rekening houdt bovenstaande aspecten kan zeker een mooi rendement maken met een beleggingspand!

Graag zijn wij je van dienst.

Verhuurhypotheek

VRIJBLIJVEND ORIËNTEREND GESPREK

Vrijblijvend is ook écht vrijblijvend – geen addertjes en jíj beslist of je na kennismaking verder met ons in gesprek wilt