Hypotheek 2027: wat verandert er? Kun je meer of juist minder lenen?

Bijgewerkt op 3 november 2026 · Frank Calis, hypotheekadviseur bij Hypotheco

Hoeveel kun je lenen in 2027?

In de tabel zie je de maximale hypotheek op basis van inkomen, voor 2026 en voor 2027. Het gaat om het bruto jaarinkomen. Kies hieronder of je samen of alleen koopt.

Uitgangspunten: hypotheekrente 4,51% (rentevaste periode van 10 jaar of langer), annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar, rente fiscaal aftrekbaar, jonger dan de AOW-leeftijd en geen andere leningen of studieschuld. De woning heeft energielabel C. Daarvoor mag je € 5.000 extra lenen; dit bedrag is in de tabellen meegeteld. Ga je de woning daarnaast verduurzamen? Dan mag je bij label C of D nog tot € 15.000 extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Dat bedrag is niet meegeteld. De leennormtabel loopt tot een inkomen van € 125.000; voor hogere inkomens is gerekend met het percentage dat bij € 125.000 hoort. Bedragen zijn afgerond op hele euro's.

Waarom verandert je leenruimte?

Het Nibud berekent elk jaar welk deel van je bruto inkomen je verantwoord aan woonlasten kunt besteden. Dat heet de woonquote of het financieringslastpercentage. Daarbij kijkt het Nibud onder meer naar de verwachte loonontwikkeling, de inflatie en de kosten van levensonderhoud. Het kabinet neemt dit advies over in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Voor 2027 gaan de woonquotes voor alle inkomens iets omhoog. Volgens de toelichting bij de regeling komt dat doordat het Nibud nu rekent met een gemiddelde over de afgelopen vier jaar, waardoor het dure energiejaar 2022 uit de berekening valt, en doordat de koopkracht van huishoudens de afgelopen jaren langzaam is gestegen. Stijgt jouw salaris in 2027 ook nog (het CPB verwacht gemiddeld 3,7% loonstijging), dan neemt je leenruimte nog verder toe, al kan een hogere hypotheekrente dat effect in de praktijk weer drukken.

Extra lenen voor een duurzame woning

Koop je een woning met een goed energielabel, of ga je de woning verduurzamen? Dan mag je in veel gevallen extra lenen bovenop je normale leenruimte. Deze bedragen blijven in 2027 gelijk aan 2026. Voor een bestaande woning met label E, F of G is dat maximaal € 20.000, bij label C of D € 15.000 en bij label A tot en met A++ € 10.000. Dit bedrag moet je wel besteden aan energiebesparende maatregelen. Bij nieuwbouw hangt het extra bedrag af van het energielabel, tot maximaal € 40.000 bij label A++++ met energieprestatiegarantie.

NHG in 2027: grens naar € 500.000

Ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat omhoog. Met NHG krijg je vaak een lagere rente en ben je beter beschermd als je de woning onverhoopt met verlies moet verkopen.

• Kostengrens: van € 470.000 in 2026 naar € 500.000 in 2027.
• Met energiebesparende voorzieningen: van € 498.200 naar € 530.000. Je kunt dus maximaal € 30.000 extra lenen voor verduurzaming.
• Nieuwbouw met energielabel A++++: maximaal € 530.000.
• Kosten NHG: de eenmalige borgtochtprovisie blijft 0,4% van het hypotheekbedrag.
• De nieuwe regels gelden voor een hypotheek met NHG waarvan het bindend aanbod op of na 1 januari 2027 is uitgebracht.

Wat betekent dit voor jou?

• Ga je in 2027 kopen? Dan heb je bij hetzelfde inkomen meer leenruimte dan in 2026. Dat is fijn in een krappe woningmarkt, maar let er ook op dat je maandlasten passen bij hoe jij wilt leven.
• Zit je nu al midden in een aankoop? Geldverstrekkers voeren de nieuwe normen niet allemaal op hetzelfde moment in. Sommige banken rekenen al in december met de normen van 2027, andere pas vanaf januari. Het kan dus lonen om goed te kijken bij welke bank en op welk moment je je aanvraag doet.
• Ben je doorstromer? Ook de NHG-grens van € 500.000 kan voor jou het verschil maken. Met NHG heb je vaak een lagere rente, en dat scheelt elke maand.

Hoeveel jij precies kunt lenen, hangt af van meer dan alleen je inkomen. Denk aan je leeftijd, een studieschuld, andere leningen, het energielabel van de woning en de rente op het moment van aanvragen. Ook kijkt elke bank net even anders naar bijvoorbeeld ondernemersinkomen of een flexibel contract.

Bronnen: Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2027 (Staatscourant 2026, 38415), Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026 (Staatscourant 2025, 36471) en de Voorwaarden en normen NHG 2027-1. De bedragen in dit artikel zijn indicatief en gebaseerd op de genoemde uitgangspunten. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend.