Ken je dat? Je hebt een aantal jaar een eigen huis met een hypotheek. Prijs je gelukkig, want dan liftte je mee op de enorme waardestijging op de huizenmarkt. Waarschijnlijk heb je behoorlijk wat overwaarde. Als je dan ook nog eens de na 2017 je hypotheekrente hebt vastgezet, dan profiteer je van een lage rente en lage maandlast.
Frank Calis
📅 30-12-2022, bijgewerkt op 4-1-2024
🕐 5 minuten leestijd
Verhuizen? Kriebelt het toch om de stap te zetten naar een volgende woning? Van een tussenwoning naar een twee onder een kap? Of eindelijk die woonboerderij in het buitengebied?
Toch houdt iets je tegen; de hypotheekrente nu is een stuk hoger dan jouw rente. Moet je eerst je huidige huis verkopen en dan nieuw kopen? Of andersom? En hoe zit dat met overwaarde en een overbruggingshypotheek?
Geen nood. Vaak kun je je hypotheek meeverhuizen naar je volgende woning. Ook is er een oplossing voor de periode van tijdelijk twee huizen (en hypotheken). Het meeverhuizen van je hypotheekrente noemen we de verhuisregeling of meeneemregeling.
Een verhuiskaartje naar je hypotheekbank is niet voldoende.
Eigenlijk verhuist je oude hypotheek niet mee, maar alleen het rentecontract.
Je sluit een nieuwe hypotheek voor je nieuwe woning en je neemt de rente van je huidige hypotheek en de periode dat je rente nog vaststaat (je rentevastperiode) mee naar je nieuwe huis. Bij de verkoop van je oude huis los je je oude hypotheek af.
Deze meeneemregeling is gunstig als jouw huidige hypotheekrente lager is dan de huidige rente. Over dat gedeelte van je nieuwe hypotheek houd je dan jouw oude, gunstige rentetarief.
Het aanvragen van een hypotheek (ook een verhuishypotheek) is een nieuw toetsmoment. De bank beoordeelt of je hypotheekaanvraag voldoet aan wettelijke regels (GHF). Er wordt gekeken naar de waarde van de nieuwe woning, je inkomen en mogelijk toekomstig pensioen. Past volgens de huidige regels de hypotheek niet en is de lening te hoog? Dan heb je mogelijk pech. Het feit dat je de hypotheek nu ook al betaalt is niet voldoende om de hypotheek mee te nemen.
Misschien overbodig om te noemen, maar het meeverhuizen van je hypotheek kan alleen bij je huidige bank.
Zit je bij ING of Rabobank? Dan ook de nieuwe hypotheek bij ING of de Rabo.
Nieuwe hypotheek is hoger dan de huidige? Je meeneemrente geldt alleen over de huidige hypotheeksom. Heb je meer hypotheek nodig, dan betaal je over het meerdere de huidige rente. (en heb je pech als die rente niet concurrerend is)
Verkoop je eerst je oude huis en los je je hypotheek af? Vraag dan tijdig de verhuishypotheek aan. Vaak staat hier maximaal 6 maanden voor. Vraag je adviseur naar de voorwaarden van jouw hypotheek.
Bij een enkele geldverstrekker moet je oude woning verkocht zijn om je hypotheek mee te nemen naar je nieuwe woning
Persoonlijk vind ik dit een waardeloze regeling; je kan geen kant op!
Bij sommige banken mag je de aflosvorm niet wijzigen. Dus heb je nu een annuïteitenhypotheek, dan voor het nieuwe huis ook een annuïteitenhypotheek.
Staat je (lage) rente nog korter vast dan 10 jaar? Dan kan je vaak minder lenen door een hogere toetsrente. Rentemiddeling is soms een oplossing, maar wordt niet door alle banken aangeboden.
Tijdelijk twee woningen en twee hypotheken? Vaak krijgt je nieuwe hypotheek de lage meeneemrente en krijgt je huidige hypotheek een (hogere) variabele rente. Informeer hiernaar bij je hypotheekadviseur.
Enkele geldverstrekkers stellen voorwaarden bij het totale hypotheekbedrag.
Dit betekent bijvoorbeeld dat: de bestaande hypotheek + overbruggingshypotheek + nieuwe hypotheek niet meer mag bedragen dan € 1.000.000. Met de huidige huizenprijzen wordt dit een steeds groter probleem.
Bij de verhuishypotheek wordt de oorspronkelijke looptijd aangehouden. Ga je na 10 jaar verhuizen? Dan loopt je hypotheek nog 20 jaar (en niet opnieuw 30 jaar). Hierdoor kun je soms minder lenen.
Heeft je hypotheek nu NHG (Nationale Hypotheekgarantie) en straks niet meer? Dan komt er een opslag op de rente.
Is je hypotheek nu 50% van je woning en straks 70% van het nieuwe huis? Ook dan komt er een opslag op de rente.
Bij enkele geldverstrekkers moet de nieuwe hypotheek binnen dezelfde schuldmarktwaarde-, of risicoklasse zitten als de oude. Heb je nu een hypotheek in de klasse 60 tot 75% marktwaarde? Dan moet de nieuwe hypotheek daar ook binnen vallen. Volg je me nog? Je adviseur kan hier meer over uitleggen.
Helaas duurt het acceptatieproces van de hypotheekaanvraag vaak langer. Bij de bank wordt nog veel handmatig verwerkt.
Vaak kan bij scheiding de hypotheekrente worden meegenomen door maar één van beide ex-partners. Hier moet je samen uit komen. Bij een paar banken kun je splitsen waardoor beiden de helft van de hypotheek meenemen.
Heb je je oude woning nog niet verkocht, maar je nieuwe woning al wel aangekocht? Heb je tijdelijk twee hypotheken en een overbruggingshypotheek nodig?
Dan kan je bij sommige regiepartijen klem komen te zitten. Door Europese wetgeving mogen ze maximaal € 1.000.000 uitlenen aan een klant. Als je je huidige, de nieuwe en de overbruggingshypotheek bij elkaar optelt, dan kom je hier al snel op. Een gewaarschuwd mens telt voor twee!
Verhuis je van je huidige eigen woning naar een volgend koophuis? Dan zijn er nog een aantal zaken om rekening mee te houden.
Onderstaande opsomming geldt ook als je niet je bestaande hypotheek wilt meenemen.
Koop je een nieuwe woning voordat je oude huis is verkocht? Dan heb je mogelijk dubbele hypotheeklasten;
- hypotheek op je huidige huis is nog niet afgelost
- hypotheek voor je nieuwe huis gaat al in
- overbruggingshypotheek heb je nodig om je overwaarde vrij te maken
De bank en hypotheekadviseur beoordelen of je deze (drie)dubbele lasten kunt dragen gedurende 12 maanden. Deze dubbele lasten kun je voldoen uit:
- spaargeld
- extra leenruimte op je inkomen
- een aanvullende hypotheek op je nieuwe woning. Over deze extra hypotheek kan je de rente niet aftrekken.
Zolang je huidige huis nog niet is verkocht, rekent de bank voorzichtig met de overwaarde. Een voorbeeld: Is je huis getaxeerd op € 300.000, dan rekent de bank met 90%, ofwel € 270.000. Heb je op deze woning nog € 200.000 hypotheek, dan rekent de bank met een overwaarde van € 70.000 (ipv € 100.000)
Het aanvragen van een hypotheek (ook een verhuishypotheek) is een nieuw toetsmoment. De bank beoordeelt of je hypotheekaanvraag voldoet aan wettelijke regels (GHF). Er wordt gekeken naar de waarde van de nieuwe woning, je inkomen en mogelijk toekomstig pensioen. Past volgens de huidige regels de hypotheek niet en is de lening te hoog? Dan heb je mogelijk pech. Het feit dat je de hypotheek nu ook al betaalt is niet voldoende om de hypotheek mee te nemen.
Heb je na 2012 een hypotheek afgesloten? Dan mag die hypotheek maximaal 30 jaar lopen als je de rente wilt kunnen aftrekken. Ook bij verhuizen dien je rekening te houden met dit hypotheekverleden. Opnieuw 30 jaar looptijd over de hele hypotheek kan dan niet. Koop je samen? Het hypotheekverleden geldt per persoon. Complexe materie. Geen nood: je hypotheekadviseur kan je hierbij helpen.
Samenvattend: met de stijgende hypotheekrente kan het gunstig zijn om jouw rente mee te nemen naar je nieuwe woning. Aan het meenemen van je hypotheek zitten echter ook haken en ogen. Wil je advies over de beste keuze voor jouw situatie: je hypotheek meenemen of een nieuwe afsluiten? Hypotheco heeft contact met meer dan 30 verschillende banken en zijn op de hoogte van alle verhuisregelingen. Weten we het niet direct exact? Dan pluizen we het voor je uit. Maak direct een gratis afspraak.
Kvk: 88175308
AFM: 12049262
Kifid: 300.018491
Bank: NL26 INGB 0007 7122 16
Copyright: Hypotheco 2023
