Verhuurhypotheek: hier moet je op letten

1. Helpende hand of passief inkomen?

Als investeerder kun je ervoor kiezen om een familielid of vriend te helpen aan een woonruimte. In dit geval zijn de huurinkomsten (het directe rendement) vaak minder belangrijk. Als je als belegger een passief inkomen wilt genereren, dan zijn de huurinkomsten natuurlijk van essentieel belang. Met de opbrengsten kun je bijvoorbeeld een toekomstig pensioen aanvullen.

In beide gevallen is het indirecte rendement, de waardeontwikkeling wanneer jouw pand weer wordt verkocht, wél belangrijk. Op dit moment zijn de rentes laag en is de vraag hoog. Dat maakt investeren in stenen aantrekkelijk. Maar het is lastig voorspellen wat de waarde van een vastgoedinvestering gaat doen. Een aantal jaar geleden dachten we dat de rente op hypotheken niet onder de 3% zou komen. Ondertussen weten we wel beter.

Zelf investeren in vastgoed?

2. Soorten financiering

Er zijn verschillende mogelijkheden om een te verhuren pand te financieren. Zoals:

• De overwaarde van je eigen woning opnemen
• Verhuurhypotheek
• Lenen van de eigen BV of van familie
• Crowdfunding
  
  

3. De regels van een verhuurhypotheek

Een huis kopen voor de verhuur kan niet met een normale hypotheek. Hiervoor moet je een speciale verhuurhypotheek voor afsluiten. Met een verhuurhypotheek kun jij als particulier de aankoop van een tweede huis financieren om het vervolgens te verhuren. Bij de meeste geldverstrekkers kun je 70% van de marktwaarde van jouw beleggingspand financieren. Dat betekent dat je in het geval van een huis van €200.000 maximaal een hypotheek van €140.000 kunt krijgen en het overige bedrag via een andere weg moet financieren. Maar er zijn ook banken die een verhuurhypotheek aanbieden die 80% of zelfs 90% van de marktwaarde financiert.

Waar je ook rekening mee moet houden:

• Je betaalt voor een beleggingspand of verhuurpand 8% overdrachtsbelasting
• Je mag verschillende kamers in één pand verhuren, maar dan moet tenminste één van de huurders een familielid zijn. Daarnaast mag je het aan maximaal twee extra personen verhuren (zoals studenten).
• De getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat van een pand is vaak lager dan de koopsom.
  
  

4. Weet waar (en bij wie) je moet zijn

Panden voor de verhuur vind je in de meeste gevallen niet op Funda. Ga voor een goed onderbouwd advies naar een deskundig makelaar die je kan begeleiden bij de selectie en de aankoop. Er zijn namelijk een boel zaken waar je rekening mee moet houden: de staat van het pand, de energie-index, of je de woning überhaupt mag splitsen (zowel van de gemeente als VvE), welke vergunningen er zijn afgegeven en welke je nog nodig hebt. Ook moet je weten wat de plannen van de gemeente met de locatie zijn en zijn er specifieke regels voor het taxeren van een beleggingspand.

5. Hou rekening met extra kosten

Naast dat investeren in stenen je veel kan opleveren, is het belangrijk dat je bewust bent van de risico’s. Zorg daarom dat je een goede buffer hebt voordat je aan een vastgoedinvestering begint. Die komt ook goed van pas wanneer je als verhuurder te maken krijgt met de risico’s van het vastgoedspel: leegstand, wanbetaling, onderhoudskosten, een bestemmingswijziging of een veranderende wet- en regelgeving.

6. Ben jij een consument of professionele vastgoedbelegger?

Banken maken onderscheid tussen consumenten en professionele vastgoedbeleggers. We spreken over een consument/particuliere vastgoedbelegger als het gaat om een privé-investering en je niet meer dan vier verhuurde panden bezit. Daarnaast komt niet meer dan dertig procent van je jaarinkomen uit vastgoed (vaak tot € 35.000 jaaropbrengst). Je wordt als professioneel vastgoedbelegger gezien wanneer je meerdere verhuurde panden onder jouw hoede hebt en een groot gedeelte van je inkomen verkrijgt uit verhuur. Vaak zijn dit mensen die studentenkamers, bedrijfspanden of combinatiepanden verhuren.

Voor beide doelgroepen gelden weer andere rekenregels. Bij de professionele vastgoedbelegger kijkt de bank naar de huurinkomsten min de financieringslasten. Voor consumenten wordt er hoofdzakelijk gekeken naar het inkomen uit loondienst of eigen bedrijf naast de toekomstige huurinkomsten.

7. Belasting

Sinds 2021 betaal je bij het kopen van een woning voor de verhuur een hoger tarief overdrachtsbelasting: 10,4% voor een beleggingspand (vanaf 1-1-2023) in plaats van 2% voor een eigen woning. Verder kun je als particuliere vastgoedbelegger de rente op je verhuurhypotheek niet aftrekken voor de inkomstenbelasting. De hypotheekschuld valt net als de waarde van het pand in box 3 (de ‘vermogensbox’ waar ook je spaargeld staat).

Wil jij weten wat jouw mogelijkheden zijn? Neem dan contact op met onze verhuurhypotheekspecialist Marnix. Hij denkt graag met je mee.